Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas depuis quelques années. En parallèle, les avantages accordés aux primo-accédants (prêt à taux zéro, absence de taxe foncière pendant deux ans dans le neuf…) sont nombreux et alléchants. C’est donc le moment opportun pour faire l’acquisition de sa résidence principale en bénéficiant de cette conjoncture favorable aux investisseurs. Si l’absence d’épargne à injecter dans l’investissement peut en rebuter certains, ce n’est pas toujours justifié.
Financer sa résidence principale à 100% par emprunt: possible?
Auparavant les banques étaient plutôt réticentes vis-à-vis des clients qui sollicitaient un financement de leur projet immobilier en totalité, sans l’intégration d’une enveloppe d’épargne. Ce manque d’effort de la part de l’investisseur était en effet mal perçu par les établissements bancaires qui assimilaient cela à un risque de défaut accru.
Depuis peu, la politique des organismes bancaires a évolué. Ces derniers sont de plus en plus nombreux à accorder des financements immobiliers à hauteur de 110 à 120% de la valeur du bien immobilier. Dans ce sens, les banques acceptent de prendre en charge en plus de l’acquisition, tous les frais et charges annexes. Il s’agit des droits de mutation, plus communément appelés frais de notaire mais aussi les frais de garantie (hypothèque, caution d’un organisme tiers), les frais de dossier, voire même les frais de courtage.
Les crédits immobiliers avec présence d’apport personnel restent malgré tout la référence bancaire. En 2017, la plupart des français qui ont investi dans l’immobilier ont consacré une partie de leur épargne dans l’achat de leur résidence principale (environ 12% de la valeur du bien).
Préparer sa demande de financement: clé du succès
Si il est aujourd’hui possible de financer l’achat de sa résidence principale sans apport personnel, il convient de présenter un dossier irréprochable afin de bénéficier des meilleures conditions d’emprunt. Effectivement en l’absence de fonds propres, les banques ont tendance à proposer des conditions financières un peu plus onéreuses que la moyenne.
Pour éviter ce rapport de force en faveur de la banque, l’investisseur devra démontrer la qualité de son projet et surtout l’absence de risque de non-recouvrement. Dans le cas où il n’a pas d’épargne à investir dans le projet, il sera alors nécessaire d’en expliquer les raisons (entrée récente dans la vie active, aléas de la vie au cours des dernières années…). Autre élément crucial, les relevés bancaires des six mois précédents la présentation de la demande de financement. Pour mettre toutes les chances de son côté, les relevés du futur acheteur doivent être irréprochables. La présence d’agios, de rejets de prélèvements ou pire d’impayés de crédits est rédhibitoire.
Enfin il est préférable d’avoir une trésorerie disponible, même si elle n’est pas utilisée dans le cadre du financement immobilier. Cette épargne permettra de faire face en cas de coups durs (panne Auto, travaux, baisse de revenus liée à un aléa de la vie…).
Au final, investir dans la pierre en finançant la totalité par crédit est désormais possible. L’offre bancaire s’étoffe pour répondre aux besoins des clients qui souhaitent réaliser le projet de toute une vie. Cependant, avoir une mise de départ dans le cadre de l’achat de sa résidence principale reste préférable afin de limiter le montant des traites mensuelles.