Pour les personnes devant payer des impôts, et soucieux de diminuer la pression fiscale liée à l’imposition sur les revenus, la défiscalisation immobilière est une aubaine. Tout en bénéficiant de sérieux avantages fiscaux, l’investisseur développe son patrimoine et prépare ainsi au mieux sa retraite grâce à des revenus complémentaires.
Il existe plusieurs possibilités de défiscalisation immobilières, même si certains ne sont plus en vigueur aujourd’hui. Afin d’optimiser l’investissement et le gain fiscal réalisé, il convient de choisir le plus adapté à la situation du foyer.
Des dispositifs de défiscalisation à la portée de tous
La loi Scellier, est sans nul doute le mécanisme de défiscalisation le plus populaire en France. De nombreuses personnes devant payer des impôts ont choisi d’investir dans l’immobilier locatif par le biais de ce dispositif. En effet, il permettait d’otenir d’une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’achat immobilier (maximum). Malheureusement, l’Etat a fait le choix de supprimer ce mécanisme de défiscalisation en 2013.
Les lois Duflot et Pinel, ont succédé au mécanisme Scellier mais avec beaucoup moins de succès. En cause, les conditions à respecter pour y être éligibles qui sont plus lourdes.
Ces agencements de défiscalisation sont indissociables d’un financement par crédit immobilier. En effet, pour profiter au maximum de l’avantage fiscal, il est indispensable d’amortir cet investissement sur plusieurs années.
A la portée du plus grand nombre, on trouve aussi la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Ce mécanisme a l’avantage d’être pérenne dans le temps, contrairement aux différentes lois qui dépendent des gouvernements en place. Cette stratégie de défiscalisation immobilière permet à l’épargnant de déduire l’intégralité des charges inhérentes à la location.
La défiscalisation immobilière au service de la protection du patrimoine français
Il existe des mécanismes de défiscalisation pour promouvoir l’acquisition et l’entretien des beaux produits immobiliers français. Dans ce sens, la loi Malraux crée en 1962 incite à la restauration des biens immobiliers protégés. L’investisseur aura accès à une déduction totale semblable au travaux de restauration réalisés, et ceci jusqu’à 100.000 euros. Bien entendu, ce n’est pas tout le monde qui peut effectuer un placement immobilier comme celui-ci, néanmoins c’est une opportunité non négligeable pour les contribuables à haut revenu.
La loi « Monuments historiques »est typiquement l’un des mécanisme phare pour inviter les particuliers à préserver le patrimoine français. Les contribuables qui font le choix d’investir dans le cadre de ce mécanisme de défiscalisation ont le privilège de ne pas intégrer le bien associé au calcul de leur Imposition Sur la Fortune (ISF). D’autant qu’en cas de transmission, le bien immobilier est totalement exonérés de droits de succession.
Enfin, pour les ménages attirés par les investissements exotiques, la loi Girardin est particulièrement appropriée. Elle permet d’obtenir des déductions fiscales dans le cadre d’investissements immobiliers professionnels ou non dans les DOM-TOM.
Il faut savoir qu’en cas de rachat de crédit immobilier, les avantages fiscaux liés à un dispositif de défiscalisation peuvent être annulés si le prêt associé est intégré à l’opération. Cependant, en conservant le tableau d’amortissement du crédit immobilier racheté et en continuant à déduire les intérêts d’emprunts selon l’échéancier initial et non celui du regroupement de crédit, alors l’avantage fiscal peut être conservé.
Les différentes défiscalisation immobilières
Pour les gestionnaire de patrimoine, la mission consiste à vendre de la défiscalisation immobilière aux clients. Le sens de ce paragraphe est de rappeler le fonctionnement des lois de défiscalisation immobilière.
Il en existe plusieurs qui vont être proposées aux particuliers selon leurs besoins et leurs objectifs :
- La loi Robien avec une variante qui est la loi Robien recentrée
- la loi Borloo
- La défiscalisation en loueur meublé professionnel
- La défiscalisation en loueur meublé non professionnel
La défiscalisation en loi de Robien
Cette défiscalisation a été mise en place par le ministre Robien en pour une raison très simple qui est le manque de logement en France. En effet, le déficit de logement est estimé à 600 000 selon le neuvième rapport de la fondation Abbé Pierre.
Les locataires se situant en France ont de plus en plus de mal à trouver des logements, surtout dans les grandes villes telles que Paris, Marseille, Bordeaux, Montpellier, … La demande se trouvant donc plus élevée que l’offre, plusieurs gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs fiscaux afin de redynamiser l’offre et donc loger plus de personnes.
Par le biais de ces lois (Méhaignerie, Périssol, Besson, …) les gouvernements espèrent inciter les ménages à investir leur épargne dans l’immobilier locatif. Il est vrai que de nombreux locataires aspirent un jour à devenir propriétaire. Mais il n’y arrivent pas pour diverses raisons (mobilité professionnelle, revenus insuffisants, épargne momentanément indisponible, etc).
Les économistes estiment que le pourcentage de ménages propriétaires qui est aujourd’hui de 58% ne dépassera jamais les 60%. Ainsi, la forte demande de logement locatifs et le rendement élevé de l’immobilier font e la défiscalisation de Robien un placement rentable et sécurisé.
Pour pouvoir réaliser une défiscalisation en loi de Robien, il suffit tout d’abord d’investir dans bien immobilier neuf, et de s’engager à le louer pendant une période de 9 ans. C’est à dire, d’être d’accord de ne pas pouvoir jouir de son occupation pendant ces neufs années. On ensuite le droit d’amortir son bien de 50% de la valeur du bien à partir de 2006. Il n’existe pas d’abattement forfaitaire, mais une déduction du déficit foncier dans le revenu net imposable. L’économie d’impôt sera liée à la tranche marginale d’imposition.
Les bénéficiaires de cette loi sont tous les contribuables fiscalement domiciliés en France ou en dehors de l’hexagone dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie de de l’IRPP revenus fonciers.
Par ailleurs, le bien peut être la propriété des deux époux ou d’un seul d’entre eux ou alors de leur enfants à charge mineurs ou infirmes ou encore des enfants majeurs rattachés. Le logement peut également être la propriété d’une société non soumise à l’IS (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de co-propriété ou toute autre société de personne).
Les conditions à remplir pou rouvrir droit à l’avantage fiscal de Robien sont les suivantes :
L’investissement doit être effectué à titre onéreux, il doit être loué non meublé. Il doit également constituer la résidence principale du locataire qui ne doit surtout pas faire parti du foyer fiscal de l’investisseur. Cependant, le logement peut être loué à un ascendant ou à un héritiers à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur.
Par ailleurs, la période de congé entre deux locataires ne doit pas excéder une période supérieure à douze mois.Le propriétaire devra prouver qu’il a utilisé tous les possibilités pour trouver et remplacer le locataire précédent (publication d’agences immobilières, …). Enfin, le locataire doit être un individu physique ou un organisme public ou privé louant des bien en faveur de son personnel.
Pour finir, lorsqu’un contribuable souhaite bénéficier du dispositif, il est tenu de joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, un engagement écrit établi sur un imprimé fourni par l’administration fiscale comportant :
- Le montant du loyer mensuel, charges non comprises tel qu’il résulte du bail.
- L’engagement écrit de louer le logement non meublé pour une durée de neuf ans au moins. L’usage doit être à titre d’habitation principale à une autre personne que celle d’un membre du foyer fiscal. Cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le décret.
- Les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement accompagné des justificatifs (copie de l’acte authentique, factures d’honoraires, etc).
La loi de Robien recentrée
Cette loi est entrée en vigueur le 1/09/2006 et concerne les personnes physiques qui réalisent des investissement locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’IS (SCI, SPI, …).
Les logements concernés par cette loi sont dans le neuf et situés en France. Ils doivent être loués nus et en tant que résidence principale. Ils doivent être également loués au moins pendant 9 ans.
Cependant, les locataires n’ont pas à respecter un plafond de ressources. Par contre, il existe des plafonds de loyer en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier.
La défiscalisation en loi Borloo
Les conditions nécessaires pour pouvoir effectuer une défiscalisation en loi Borloo résident en quatre points :
- Un investissement effectué dans le neuf
- Un engagement de mise en location de 9 ans
- Un loyer plafonné à environ 70-80% du marché locatif français
- Un plafond de ressource pour les locataires
Cette défiscalisation donne droit à un amortissement fiscal de 65% de la valeur du bien sur une durée 15 ans et à un taux de déduction forfaitaire des revenus locatifs fixé à 30%. L’amortissement de 65% se décompose à raison de 6% par an pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans et enfin 2.5% pendant les six dernières années.
Afin de pouvoir bénéficier de cette loi, il faut être fiscalement domicilié en France et les revenus liés à la location du bien se doivent d’être imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. Il es impératif de louer le bien à toutes personnes autres que des héritiers ou prédécesseur du foyer fiscal du bailleur sinon, l’imposition se révèle comme être celle du régime commun des revenus fonciers.
Le bailleur peut mettre son bien à disponibilité à titre onéreux ou à titre gratuit. Pour pouvoir bénéficier de cette disponibilités de location ou de mise à disponibilité à un proche, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant trois ans au moins. Le terme de la période d’application du dispositif est alors reporté d’une durée égale à celle pendant la quelle le logement a été mis à disponibilité.
En revanche, la location ne peut être acceptée à un prédécesseur ou un héritier membre du m^me foyer fiscal que le bailleur. Cependant, si logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, il ne peut être loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un prédécesseur ou un héritier d’un des associés.
Les plafonds de loyers sont inférieurs d’environ vingt pour cent aux plafonds en vigueur que dans le dispositif de Robien. Ces plafonds sont révisés chaque année au mois de janvier en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Les plafonds de ressources des locataires sont calqués sur ceux du PLI (prêt locatif intermédiaire).